租购并举与住房租赁发展研究综述

2020-06-21 15:24:18 《中国房地产·学术版》 2020年4期

王林 邓露

摘要:发展住房租赁市场是保障居民基本居住需求和构建房地产发展长效机制的重要路径,以租购并举促进住房租赁市场发展的两大政策导向和关键着力点是扩大租赁住房供给与租购同权。以此为主线,对我国租购并举政策与住房租赁市场研究进行全面系统性文献综述,以期为进一步深化住房租赁持续稳定发展的研究提供帮助。

关键词:租购并举;住房租赁发展;扩大住房租赁供给;租购同权

中图分类号:F293.33

文献标识码:A

文章编号:1001-9138-( 2020) 04-0032-37

收稿日期:2020-03-02

1引言

随着经济与社会的不断发展,城镇化率稳步提高,大量流动人员涌人城市。人口的流人加大了租房需求,人们对房屋租赁数量和品质的需求与住房租赁市场不均衡、不充分发展之间的矛盾日益突出,住房问题亟需国家进行住房政策干预。习近平总书记在党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,住房租赁制度改革加速。

解决城镇新增居民的住房需求,促进住房租赁市场稳定发展是社会各界关注热点,以租购并举促进住房租赁市场发展的两大政策导向和关键着力点是扩大租赁住房供给与推进租购同权,也是现有研究热点与研究切入点。本文以此为主线,从住房租赁研究进展、租购并举之扩大租赁住房供给与租购同权几个方面进行梳理,以期为进一步深化住房租赁制度改革的研究提供帮助。

2关于住房租赁市场研究进展

我国住房制度改革由福利性实物分配到货币化购买商品房,再到目前将发展住房租赁市场作为主要任务,实现租购并举,租赁市场发展朝完善、充分、平衡的方向转变。自1998年住房分配货币化房改之后,虽陆续有部分学者提出培育发展住房租赁市场的相关研究建议,但一直以来都不是房地产市场中的关注重点,到2016年以前较多集中于公共租赁住房问题研究。2016年购租并举政策提出之后,发展住房租赁实现购租并举成为研究热点。研究的视角主要包括住房租赁市场存在的问题及对策分析、制度法规发展、国际经验总结与比较启示、住房租赁市场发展影响因素、租房市场和房地产市场相互间的影响、租赁住房租金研究等方面。研究成果丰富,但不足点在于以简要定性论述居多,实证分析较少。

2.1住房租赁市场存在的问题及对策

我国住房租赁市场发展现状主要研究是从现存的问题出发探讨发展对策。郑宝强( 1992)最先对福州市房地产租赁市场进行调研探讨了房地产租赁市场的问题,之后陆续有更多学者从各角度分析了我国特殊背景下租赁市场发展存在的问题和突出矛盾。第一,从供需角度分析,金朗(2018)指出市场存在供需错配、供给结构不合理的问题。我国租赁人口基数巨大,而适租房屋供给不足、租赁市场层次化不足,租赁房供给来源主要为个人住房供给、保障性租赁房供给和少量机构租赁供给。第二,从经济市场角度分析,刘洪玉( 2017)认为租售比严重不合理导致了企业不愿意投资持有租赁住房,从而造成租赁房源供给分散凌乱。杨现领( 2018)指出存在专业化、规模化租赁机构缺位,没有市场引领和示范作用,市场运营服务模式不规范不健全,房地产信息登记机制与市场诚信体系等问题。第三,从制度法规政策角度分析,易宪容( 2019)认为国内住房租赁市场乱象四起的主要原因包括住房产权制度的复杂性、土地产权制度的特殊性,住房产权附着养老、医疗、教育等公共服务权利,租购不同权致使人们“重购轻租”。其次,由于缺乏租赁住房的土地供应制度,极大地增加租赁住房建设成本。此外,住房租赁法律体系和市场金融制度不完善、住房公积金制度不合理也是制约住房租赁市场稳定健康发展的重大瓶颈。基于政策工具研究视角,李玲燕( 2018)的研究表明我国促进住房租赁市场发展的相关政策存在环境型工具使用过溢、供给型政策工具结构失衡、需求型政策使用不足等问题。

2.2国外租赁市场发展经验与启示

住房租赁市场研究另一关注焦点是从国外租赁市场发展制度经验出发探讨对我国租赁市场的启示。郑宇劼( 2012)等以德国、日本、美国为例指出发达国家通过法律保障、扩大房源、保护承租人利益、租金补贴等方式促进住房租赁市场的发展。何芳( 2017)分析了德国住宅租赁市场中租赁管制及住宅市场租金体系编制的重要作用。由政府编制租金体系一方面能为承租方、租赁方提供定价参考,另一方面為政府监管住房租赁市场以及调整房屋租金价格提供基础。但周瑶( 2012)从美国租金管制政策的变化展开论述,指出美国采取租金管制是一种非常措施以缓解住房危机,最终使承租人的利益受损。张英杰( 2019)比较分析了住房租赁美国自由市场模式的和德国社会市场模式,提出要支持发展机构化租赁。

2.3租赁住房租金及租金与房价关系

通过定量研究方法展开住房租赁市场租金及租金与房价关系等分析是另一大研究视角。张振海( 2016)通过构建租赁供求均衡市场的回归模型,发现房价、租金预期、城市人口规模、人均可支配收入、货币发行量是影响租金的几大重要因素。由于住房商品及其服务的特殊性,承租人在市场中处于绝对弱势的地位,住房租赁市场如何定价极其重要。租购同权政策颁布后国内一线城市及部分重点城市房租价格出现快速飙升,高丹( 2019)针对市场租金水平波动异常,构建以组织结构、动力系统和调控手段为主体内容的租金调控和异动处理机制。关于定量研究租赁市场和房地产市场相互影响,金志云( 2019)利用倍差法模型研究租赁发展对大中城市房价的影响,发现租购并举能稳定交易市场、平稳房价。陈卓、陈杰( 2018)也发现发展住房租赁市场对房价存在明显的抑制影响,租赁市场占比与房价之间存在显著的负向关联。刘晓君( 2019)发现住房租赁市场和销售市场存在正向协调关系,并且东部地区协调发展度明显优于中西部和东北地区。

3关于扩大租赁住房供给的研究

住房制度改革重点在供给侧,发展住房租赁市场的着力方向之一是扩大租赁住房供给。现有研究主要集中在以下两个方面:第一,扩大租赁住房供地,包括利用集体建设用地开发租赁住房以及解决城市住宅建设用地指标。第二,鼓励存量房转租赁房,研究包括资金来源支持、鼓励社会力量参与以及参与主体之间的博弈研究。

3。1扩大租赁住房供地

2017年,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》颁布,允许集体经济组织利用集体建设用地建设租赁住房,使租赁住宅土地供给更加多元。对于人口流人大的城市土地成本高昂的现实问题,马智利( 2018)指出利用宅基地住房券补偿退出宅基地使用权的农业转移人口,实现新增建设用地指标跨省市流转,从而获得低成本的租赁房建设用地供给。虽然集体土地租赁制度符合新阶段发展用地需求,但叶剑平( 2017)认为在现行土地制度框架下,围绕土地租赁行为的其他配套设计还不完备,与一些现行法律相关规定有矛盾,存在“违法违规”的土地租赁活动,存在经济风险、社会风险。柴铎( 2018)利用福利经济学与一般均衡理论,探讨集体租赁房最优供给量和最佳社会价值量的标准,同时指出农地改革集体租赁房短期不具备全面放开条件。林超( 2019)通过对比研究利用集体建设用地建设租赁住房试点的方案文本,发现各地试点方案文本结构上与总方案保持相似,但试点政策目标不够具体、有较大的政策内容差异、试点政策方案可行性不足。针对试点方案的落实,刘卫民( 2017)从坚持“因城施策”原则、将“新市民”纳入集体建设用地租赁住房供应体系以及探索建立金融支持体系三个方面提出了建议。

3.2存量房转租赁房

对于促进存量房转租赁房,学者们主要研究了解决资金问题的租赁REITs。王茜萌(2018)指出租赁REITs具有拓宽融资渠道、降低杠杆率、实现轻资产运营的作用。刘广平( 2018)研究了采用REITs集聚社会资本解决资金问题的可行性及其运作模式,包括政策环境的可行性、实现高收益率的可行性,并指出在现行的法律环境下租赁住房REITs的实现存在无法实现公募障碍以及税收障碍。苏虹( 2016)指出了培育租赁市场三种REITs发展路径,银行间REITs与信托架构、交易所REITs与基金架构、交易所REITs与公司架构,路径可行性重点在于是否能符合现有法律框架和监管规则进而没有明显法律障碍。

3.3参与主体合作与激励

多主体供给、多渠道保障发展住房租赁市场过程涉及到政府、企业和社会力量、消费者三大主体。现有文献利用博弈理论分析主体间协作演化机制、合作动力机制及相关解决策略。周建军( 2016)提出了地方政府与中央政府在住房租赁发展过程中的利益静态博弈模型,合作博弈得解的关键包括增大地方政府收益、减小中央政府监督成本以及加大地方政府发展住房租赁不力的惩罚力度。虞晓芬( 2017)发现不完善的政府激励约束机制和滞后的制度环境会造成社会力量参与住房保障建设动力不足。郑生钦( 2018)更进一步对各利益主体协同演化博弈进行了仿真模拟,发现在政府不监管、企业主动发展租赁业务、消费者倾向于租房时利益达到稳定均衡状态。王建红( 2019)通过分析美国低收入家庭住房税收抵免计划的运行机制和经验,为我国利用税收抵免政策吸引社会资本参与租赁保障房投资、建设和运营的激励机制提出建议。

4关于租购同权的研究

实现租购并举,关键在于扭转城镇居民对租赁住房的偏见和住房产权的过分看重,根源在于实现租购同权。租购同权政策被社会、媒体广泛关注始于2017年广州等城市相继出台的“租购同权”相关文件,学者们主要从政策内涵意义、政策实施与困境、政策效果评价与效果预测等视角展开分析讨论。

4。1租購同权政策内涵意义

一项新政策的提出有其发展的必然趋势,以“租购同权”促“租售并举”,对于我国住宅租赁从短租市场转变到长租市场具有重要意义。其核心内涵是租房者和购房者享有同等或相对应的公共服务权益,从法律意义来说,“租购同权”将租赁权本身的民事权利和宪法上的平等权联系了起来。

4.2租购同权政策实践与困境

“租售同权”的实现重点是落实“租售同权”的主体范围和权利范围,政策实施过程中必定有各种障碍与困境。陈友华( 2018)研究指出,由于优质公共服务稀缺,租购同权使附着在租赁房屋上的利益陡增,可能刺激城市居民为“权”而租,加剧住房供给的结构性矛盾,进而导致房租上涨。公共资源的均衡性配置是其解决之道,刘金祥( 2018)从强化规划设计、扩大公共服务供给力度、完善配套政策措施与法律三方面提出了实现公共服务均衡化机制,但是这涉及到顶层制度设计、多方利益均衡等问题,在短期内无法实现。此外,各地方性政策在“同权”方面设置了高准入门槛,例如户籍。但如若破除户籍制度,大量人口涌入一线城市可能导致公共服务供给压力大与服务质量下降的双重困境。

4。3租购同权政策效果评价与效果预测

租购同权政策对住房市场产生了何种影响、是否改变城镇居民购房偏好也是关注焦点。王盛( 2019)对上海市重点小学学区房因租与购的权利不同产生的价值进行了测算,发现其中存在巨大的市场价值和复杂的利益分配,使得租购同权实施困难,进一步说明租购同权会对住房市场造成重大影响。许晨曦( 2018)探究了杭州地区政策实施前后学区二手房地产市场和租赁市场的改变,短期内政策引入将学区和非学区二手房市场价拉到同一水平,政策对住房买卖市场价格抑制在一定时间后出现了反弹。而周文文( 2017)等人利用ADRL模型研究租购同权与限购、限贷等房地产政策相互作用对于房价的短期与长期影响,发现租购同权及贷款利率调整对房价具有长期稳定的影响。

5总结述评与启示

发展、完善住房租赁市场是城镇化过程中保障人民群众基本居住需求的必然选择,有利于推动“新市民”有序融入城市,促进健康可持续城镇化发展。关于住房租赁发展研究,起初学者们大多借助于总结归纳、逻辑推理方法,通过概括现状问题到成因分析再到提出对策的研究思路,对我国特殊背景下租赁市场发展存在的问题和突出矛盾、扩大住房租赁、租购同权有了较广泛的探讨,并且从土地、金融、税费、立法等多方面提出保障政策建议,也总结了许多国外优秀制度经验,为推进住房租赁发展研究奠定了基础。

定性研究缺乏数据支撑,仅仅停留在政策理论分析上远远不足,住房租赁定量研究也有丰富的成果,研究较多的是住房租赁价格、租金影响因素、租房市场对房价的影响、租金空间分异等。国内学者对发展中国住房租赁市场的既有研究极大地丰富和扩展了这一问题的理论体系,但是仍然需要从以下方面进一步深化研究。

第一,在住房租赁市场发展的评价与指导方面仅有极少的定量研究。例如,在构建住房租赁统计指标体系方面的研究,基本上是基于住房市场和微观理论层面,缺乏一定的全面性和综合性。在租金定价与租金管制方面,缺乏合理可执行的定价模式与相关政策,关于城市住房租金合理性评价也缺乏更多的直接研究。

第二,目前我国缺乏完备的住房租赁市场信息平台和权威租金公示体系,导致监管依据匮乏,无法保障住房租赁市场有序运转。而实施租金管制会抑制租赁住房供给的增加与品质的提升,租金管制是否可行或者如何实施是存在的争论焦点。此外,在国内目前中介机构服务模式和已有的竞争格局背景下,政府强制推行跨机构信息共享平台成本巨大并且可能面临行业抵制,可实施性存疑,商业模式创新降低交易成本或许是解除困境更现实的发展趋势。

第三,租赁中介作为住房租赁市场上重要的参与者,对房地产住房租赁市场平稳发展有着巨大影响。现实情况是住房租赁中介机构违法违规行为时有发生,2019年国家出台了政策文件整治租赁中介乱象,如何维护住房租赁市场秩序保护租房者的权益,如何引导租赁中介合理竞争合作也值得探讨。

第四,亟需加强租购并举政策统筹性研究,租购同权与扩大住房租赁供给二者间相互联系需要更深入探讨。相关政策对于不同城市的适应性和效益有巨大的差异性,要加强城市政策选择、“一城一策”实施机制构建与研究。未来住房租售两类市场发展关系、租售均衡评判、不同地区发展住房租赁市场路径也需要关注和解决。

第五,租购同权的可行性与实际效果也是研究争论焦点,租购并举政策实践的阻碍与困境之一是公共服务资源的稀缺性,完善社会管理制度、增加公共服务供给均衡性等都是租购并举与住房租赁发展研究中不可或缺的内容。

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作者简介:王林,重庆大学管理科学与房地产学院教授,博士。

邓露,重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。

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