问题楼房大抢修

2020-02-04 06:36:57 看天下 2020年3期

水泥墙用塑料袋和泡沫板填充,室内门梁是半截的,电视机背景墙是纸板,踢脚线都发霉了,下雨天阳台水直接倒灌室内,家具泡水,地板渗水起翘……花了700多万买的房子,入住一年问题不断,业主一怒之下拆掉了家里的精装修。拆了一看,结果触目惊心。

这样奇葩的房子,圈姐早已见多不怪。作为自媒体“杭州业主圈”的创始人,圈姐平时经常跑楼盘,只要有业主爆料,她就去施工现场核实,一旦发现问题便予以曝光,督促开发商及时整改。

2020年1月5日左右,杭州的楼盘工地基本都停工了,建筑工人陆续返乡。最后一波跑盘跑哪里,圈姐正策划一次“年末跑盘打榜”,他们在后台收到近万条留言,88个楼盘上榜,其中最多的一个楼盘留言有1800多人。

留言质疑最多的是“装标减配”。位居杭州钱塘新区核心的高端住宅区——未来海岸的装修就与样板房不符。圈姐跑盘发现,小区目前吊顶均已完工,墙面经过了初步粉刷,厨卫部分的瓷砖已经贴好。但地面遍布粉末,看不清是否有裂缝。现场堆满了杂物和垃圾,施工团队没有清理,而是就地掩埋。

去年9月,有业主爆料,未来海岸存在水电同槽的问题。转眼过了3个多月,业主没能等来整改的消息,圈姐却发现施工队迅速填埋了地暖工程。“水管与电线套管同槽,如果水管出现渗漏或者热水管表面产生冷凝水,浸泡到电线,容易发生短路、漏电,留下安全隐患。”圈姐说,此次复盘并未发现整改痕迹,“他们只是把问题藏起来了,但早晚会爆发。”

“我也想请圈姐去跑一跑我家的楼盘。”在杭州一家互联网公司上班的林琳最近挺闹心。她在湖南长沙购置的房子遭遇问题混凝土,目前整个楼盘正在拆除重建。林琳不知道何时能收房,她更担心房子住进去是否安全,会不会 塌。

此次问题混凝土事件波及的还有长沙59个工程项目。与此同时,杭州一些楼盘也相继曝出水泥质量及施工问题,危及主体结构安全。在施工现场,圈姐时常发现一些水电路同槽、贯穿性裂缝、漏水渗水等问题,这些都是精装修下的隐蔽工程。

“我们根本看不到这些问题。”业主们担心有安全隐患,怀疑开发商在工程建设过程中存在偷工减料、监管不力,房子质量堪忧。

圈姐在杭州一年跑了上百个楼盘,她发现业主爆料多的楼盘大部分是高周转房企开发的项目,开发商们为尽快回笼资金进行快周转,楼盘质量出问题的风险一时陡增,业主普遍反映交付的房子质量差。

今年1月开始,一些楼盘又相继到了交付日,业主和开发商又将陷入房屋整改的扯皮之中。拆了重装,拆了重建,频频出现的问题楼房,经过一番抢修之后,业主们能否安心入住?他们心中仍存有疑问。

问题水泥频出

去年十月初,林琳听从父母的建议,在湖南老家长沙购置一套房产,想着日后回来也算有个落脚点。她最终看中了新华联梦想城一套120平米左右的户型。这座楼盘坐落在望城区银星路上一个商业街区,周边生活配套设施一应俱全,林琳满心欢喜,赶上国庆假期便交了首付。

林琳憧憬着新家的生活,她甚至想好了装修风格。然而,不到三个星期,长沙问题混凝土事件曝光于公众视野,在业主群里引起一阵恐慌。林琳担心自己的房子也有问题,一整天忐忑不安,无心工作。

2019年10月28日,离新华联梦想城不远的一座楼盘,新城国际花都公开给业主发出了《告知函》,决定对其中一栋楼进行返工重建。

“一个锚固点意外从混凝土墙体中松脱了。”新城国际花都客服负责人杨妍说,锚固点就是一个嵌入楼房墙体混凝土的螺栓,以支撐、固定着整个爬架。当时以为是爬架出现了故障,他们请来了爬架公司,却没有排查出问题。第二天,望城区质监局每月例行检查,开发商主动告知这一情况。随后,经过相关单位一系列回弹、钻心的检测,最终确定了C10栋12层及以上的楼层,混凝土强度不够。

后经专家组调查发现,这批次的问题混凝土来自湖南拓宇混凝土有限公司,该公司在混凝土生产过程中未严格按国家标准规范要求进行质量控制,施工单位违反规范强制性条文,在混凝土浇筑过程中有随意加水现象。

很快,新城国际花都七八个工作人员给一百多名业主打电话告知实情。杨妍说,公告发出后,每天会有一二十名业主前来咨询,其他楼层的业主也人心惶惶。

事件发酵后,长沙住房和城乡建设局接连三封通报,向公众告知了这次问题混凝土事件。全市共有59个项目在同一时期内使用了同一家公司的混凝土。目前已经查明,望城区的新城国际花都五期三标C10栋12-27层、新华联梦想城项目1.1号地二期二标13栋21-25层这两个项目的部分混凝土存在质量问题。

林琳购买的房子正好在新华联梦想城13栋,10月30日得知问题混凝土流入市场后,她迅速给自己的置业顾问发去信息,得到答案的那一刻,她有些绝望。目前,13栋已停止施工。

因为被及时发现,长沙问题混凝土并没有酿成严重的安全事故,但在业主圈却炸开了锅。在新华联梦想城,记者看见一些小区业主纷纷议论着已交付楼栋的质量问题。一想到住进去整个楼都可能塌了,林琳隐隐不安。

一直以来,混凝土及水泥质量引发的建筑质量事故备受关注。前不久,杭州融创江南府曝出水泥质量及施工问题,危及主体结构安全。紧接着,融创微风之城也发现同类问题,地面到处开裂如蛛网。

如此高频次地出现基础工程问题,多个融创项目的业主担心会有安全隐患,他们强烈要求圈姐帮忙排查自家楼盘是否存在问题。圈姐跑盘也发现问题不少,诸如外立面起壳、地面裂缝、墙面大面积修补以及渗水痕迹。

2019年7月,新城集团董事长王振华猥亵女童案引发了一系列的连锁反应,璟隽公馆是新城在杭的项目之一。该项目东部紧邻高铁线,几乎每三分钟就能听到一辆高铁呼啸而过。圈姐跑盘发现小区也存在水泥施工质量差、养护不到位等问题。

其中一户主卧墙面大面积空鼓,部分出现水泥开裂、酥软的情况,客餐厅地面出现裂缝,其余区域,水泥涂抹工艺也很粗糙。“这些一看就知道是施工质量差导致的。”圈姐说。

修补新楼房

目前,新城国际花都第五期仍有十多栋在建楼房,这些楼房一般是34层,每层7套住宅。大多数楼房都在顶层围着浅蓝色的爬架,工人的身影隐没在楼顶的爬架中,记者远远只能看到塔吊的巨臂,在楼顶伸展着。

当其他楼层逐渐升高,C10栋则以更快的速度在拆除。静力切割设备被搬上顶楼,它把剪力墙切割成0。5到1吨的大小,然后由塔吊将这些混凝土一一运送下来。在C10栋楼下面,整齐堆放着一堆混凝土方块和砖头。

“十来层楼呢,一直在拆,这下损失可大了。”在新城国际花都的施工现场,一名建筑工人对记者说。

据新城国际花都客服负责人杨妍介绍,去年5月,新城国际花都C10栋12-27层被发现建筑物开裂问题后,开发商请第三方机构做了不少检测,结果显示为混凝土强度低于设计要求。专家最初的建议是抢修加固,“但我们在评估风险后认为,拆除重建更保险。”

新华联梦想城这边,问题似乎更复杂一些。最初,开发商回应业主称,“这都是谣言,我们的房子没有问题。”后来长沙住房和城乡建设局通报,新华联梦想城13栋项目才立即叫停。

10月22日,业主们等来了一场“新华联梦想城13栋21-25层部分剪力墙置换加固公示说明会”。

开发商在说明会上出具了专家审查意见和复核报告,专家一致认为,该工程混凝土抗压强度不满足设计要求及施工质量验收规范要求,可以进行加固处理,不需要重建。开发商介绍称,已经与湖南大兴加固改造有限公司签订加固合同。

“标题就是加固会,完全不是想跟你沟通的样子。”林琳说。台下的业主有些气急败坏,恨不得冲上去打一架。

几乎所有的业主都不能接受加固的方案,尤其是有新城国际花都的做法在先。“为什么不能跟他们一样推倒重建?”林琳说,她担心自己的房子,会因为加固不妥而“倒掉”。业主们坚决反对加固的另一个原因,是谁也不希望看到自己的新房子突然变成了修修补补的二手房。

此前据《长沙晚报》报道,长沙县楚天世纪城就因为加固方案过于敷衍,该小区7栋负一、负二层地下车库主梁有严重开裂现象。

然而,从事房产加固工作的周工看完加固方案后,他对记者表示,“加固方案是可行合理的。”事实上,近年新楼盘修修补补的现象并不少见。一个新楼盘,可能会有不少需要补救的地方,最常见的就是渗水。

新城國际花都涉事楼栋正在实施拆除。(劳骏晶 摄)

2015年9月15日, 海南省陵水县,黎安镇大墩村楼房倾斜,相关部门开展抢险工作。(图虫 图)

周工之前接触过一些新楼盘渗水的案例,他们公司参与了加固维修。“楼面、屋面、顶层或者楼板,可能都有裂缝,就会渗水,还有外窗户这些地方,是最常见也最容易发生渗透情况的部位。”

周工的公司也经常为老旧房屋提供加固工作,他认为,加固工作并不会影响未来房屋的使用,一些新楼盘出现问题,也大多选择加固。最大的影响可能是打了补丁以后,外观会难看一些。 “我们建筑产品不一样,一次投资就几千万,或者上亿,那你不能说有一点问题就推倒了。”周工说,“如果完全推倒的话,这个经济损失太大了。”

对开发商而言,拆掉重新施工,这样不仅会造成材料损失,还会耽误工期。新华联新闻发言人毛竹对记者表示,“我们现在正做专家论证,拆除和加固两种方案以专家意见为准,我们企业对业主负责,但也要考虑成本。”

新华联梦想城说明会上,相关专家也解释,虽然加固和重建都可行,但两者的成本可能相差十倍以上。这仍然不能说服业主们,一位业主要求开发商说明这两套方案,成本到底差了多少,台下响起一片掌声。

维权促整改

这场说明会过后,林琳和业主们前往省政府信访办。等待接访的过程中,“大家一起吃了一顿午饭,决定凑一笔‘维权基金。”林琳说,最后统计新华联梦想城13栋共有81名业主,每人交了500元,他们连基金财务也安排好了。

在微信维权群里,业主们七嘴八舌讨论出了两个核心诉求,要么重建21-25层,并对其他楼层重新检测,要么开通绿色通道,允许大家能够顺利退房。他们甚至还定下了“和平理性”的维权方案。

“长沙这两年,维权的人特别多。”林琳听业主议论,其中大部分是因为房屋的质量问题。在她工作的城市杭州,业主维权则几乎成为常态。杭州人李天目也正和开发商“斗智斗勇”。他和父母名下现有5套新房待交付,其中三个楼盘,李天目正参与维权。

圈姐几乎每天收到一些业主的维权问题,比如精装减配、施工工艺过于粗糙、样板与实际不符等。

对此,杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室曾下发了《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》(以下简称通知),该通知明确规定在售商品房为全装修销售的,应公开装修价格和装修明细。

“如果业主认为开发商的装修价格偏离了市场实际价格,可以根据《合同法》第5条的公平原则,通过诉讼要求开发商将装修对价调整到符合市场的真实对价。”圈姐说。

林琳和业主们发现,在专家审查意见和复核报告上签名的项目负责人,同时是湖南大兴加固改造有限公司的董事长,也是这次实行加固方案的公司。业主们进而对13栋20层及以下的检测数据产生了怀疑,这位专家能否站在客观的第三方角度进行检测和评审?

按照《建筑法》第六十一条规定,建设工程竣工验收合格后,方可交付使用。业主认为主体结构质量不合格,可以向工程质量监督单位申请重新核验,要求开发商按照相关标准进行修复,直至合格。如果维修以后还达不到业主要求,业主可自行委托专业施工队进行维修,但费用需由开发商承担。

“这种质量问题,业主要启用第三方来评估或者介入的话,基本上是行不通的。”根据以往的维权经验,李天目认为,“第三方介入周期太长,开发商也会在施工过程中各种刁难。”

对开发商而言,谁施工谁来修。“出了问题找总包,有质保期,结构五十年,防水十年。” 广东一家建筑公司的项目负责人对记者说。新城国际花都客服负责人杨妍也表示,目前拆除工作由总包负责。

圈姐跑盘发现,未交付楼盘另找工程队抢修并不多见,“他们都有施工方,若抢修失败,这责任谁又担待得起。”

杭州融创江南府曝出水泥质量问题后,开发商后来向业主澄清,他们已经排查,并请来专业的机构去检测,“具体情况怎样,我们也很难鉴定他是不是已经做了。”圈姐说,有时候开发商派个抢修队偷偷把问题处理掉了,业主自己都不知情。

对于维权者来说,圈姐建议业主收集好证据,比如沙盘图、宣传单页及视屏等,最顺利的方式是和服务提供者协商和解,或者寻求消费者协会及其他行业协会的帮助,再者可以向有关行政部门投诉或者申请仲裁,迫不得已还可以提起诉讼。总之,“不能采取堵门、暴力等极端的维权方式。”她说。

这两年的房子最差?

前不久,杭州碧桂园天麓府数百户业主集体拒绝收房。有业主进楼后发现,户内门框处墙体,可用手掰下水泥。甚至有内部消息称:后期房源的混凝土强度下降,引发业主对房屋质量的担忧。

与此同时,碧桂园在萧山一个项目——越溪府,业主也爆料称,水电预埋工程管线布线混乱不堪,套管缺失。

碧桂园这几年工程项目问题频发,一次又一次被圈姐置于曝光台前。对比之前所跑的楼盘,圈姐发现越溪府的园林和内装施工进度过快。“只图快,不图质。”她说,比如水电预埋后水泥养护,需要一定时间才能达到规定的强度,倘若时间未到,后续施工承接过快,可能会导致质量不达 标。

在长沙问题混凝土事件中,湖南省砂石协会专家委员会执行主任宋笑认为,砂石是近两年来质量水平降低幅度最大的材料。“随着天然砂石的禁采,机制砂石供应的青黄不接,各种劣质砂大行其道。”他说。

此外,混凝土在现场加水、超高下料、非均匀布料、振动棒赶料等过程中也都可能造成质量问题。同时工期本身也会直接导致混凝土强度降低。宋笑称,“由于水泥水化具有较长龄期,一般到 28天混凝土强度才达到峰值。”

踢脚线发霉。

电视背景墙是纸板。

建筑垃圾代替水泥糊墙。

但工期长短又直接影响盈利,“有的开发商5天盖一层,或者10天盖一层,根本不可能等28天,在混凝土达到最高强度再往上加材料。”广东一家建筑公司的项目负责人称,正是因为强度不够,支撑不起新增材料的重量,混凝土就会开裂,从而影响到结构安全。

有关数据显示,2019年上半年,碧桂园实现营收2020.1亿元,同比增长53.2%,销售金额位居行业第一。碧桂园连续3年成为行业的领头羊。圈姐纳闷,“千亿”碧桂园,为何造不出“好”房子?

业内人士普遍认为“高周转”是罪魁祸首。前几年央行降准,资金面宽松,各大房企纷纷举债贷款来跑马圈地。从2018年开始,正好赶上国家全面去杠杆,再想要借新钱还旧债很难。一些房企不得不转向境外融资和房地产信托,但最近这两条路也被堵死,只能通过高周转来尽快回笼资 金。

在圈姐跑过的楼盘中,她发现业主爆料多的楼盘大部分是高周转房企开发的项目,因为周转速度过快,楼盘质量出问题的风险就会提升,而设计、施工、审批等环节进度加快,自然就会有大概率的风险产生。尤其在各种安全环节中,因进度加快会导致各部门仓促完成任务,减少审查,最终质量无法得到保障。

2018年8月2日,在博鳌房地产论坛上,绿城房地产建設管理集团有限公司董事长、总经理李军表示,中国的房地产开发模式现在差不多走到了一个死胡同,形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准,房屋质量也越来越差。

“这两年是中国房地产业最糟糕的两年,我们看到了市场的疯狂,我一直劝同事不要买房,很多同事想不明白,觉得会错过很多增值的机会。但我想说的是,这两年买到的房子可能是最差的。”他说。

房产研究和评论专家丁建刚也认同这种主观感受,“新楼盘的品质至少可以用停滞不前甚至下滑来描述。”但他认为,这两年发生的新房质量问题在于“限价”。“限价是一个‘恶逻辑。”他解释道,被限价的楼盘,有很大一部分处于亏损的状态,对开发商来说,做好了是卖,做不好也是卖,这样没有人愿意去管理质量问题,多数在对付。

“给我们敲响了警钟”

2019年12月4日,湖南新华联房地产开发有限公司向业主发布了“关于混凝土事件正式通告”,表示对13栋21-25层拆除重建,计划在12月10日正式进场拆除施工,预期施工工期约60天。

林琳终于可以松一口气。通告发布后两天,“维权基金”的两位财务忙着给业主们退钱,扣除了维权时的集体午饭、律师咨询费,以及送给信访办的两面锦旗制作费,每个人拿回了400多元。林琳把这视为一次“阶段性胜利”。

不过,业主们依然担心拆除再建的施工质量。按理说,一栋楼房建设中使用的混凝土,至少需要通过混凝土公司、施工方、监理方以及建设工程质量监管部门的层层检测检查把关。但此次质量事故中,问题混凝土是如何过关的?除了不合格混凝土生产企业已被立案调查外,各方管理是否完善,日常监管是否到位?林琳心中仍充满疑问。

长沙市住房和城乡建设局副局长陈杰刚在接受央视采访时承认,“我们监管部门在问题出来以后,处置没有采取断然的措施,在监管环节还有漏洞。”

实际在工地上均设有监理方,工程施工管理、建筑材料和施工工序,都是监理范围。但在长沙混凝土问题中,监理似乎并没有发挥作用,任何一批混凝土都应该测试过,应该在问题混凝土进入工地使用的几天后就能够发现问 题。

“监理其实是一个鸡肋的行业。”广东一家建筑公司的项目负责人对记者说,虽然按照规定,监理是必须在工地上,也会拍照,向工程方提出问题,但问题能否被妥善解决,监理往往不是那么严格。他透露,一些工程方还会给监理本人发工资,每个月两三千元。

针对问题楼房频现,中国社科院法学研究所研究员周汉华此前接受央视《今日观察》采访表示,一些地方出现了政府和开发商利益趋同的现象,这样无形当中就使应该起到一个中立、公正的监管者作用的政府监管出现了失灵。

新城国际花都客服负责人杨妍对记者表示,“这次事件也给我们敲响了警钟,对整个行业会有一个很大的推动,现在业主的维权意识强,我们会加强沟通,也可能给行业提供处理方案的借鉴。”

最近,林琳和业主们向开发商建议派两名业主代表,其中包括一位懂建筑行业的业主,作为监工监督施工过程。

“但现在工地管得跟监狱一样,业主想进入非常困难。”李天目说,工地对业主一般有开放日,他们也可以进去看一次,但开放的区域有限,“他想给你看什么就看什么,他不想给你看,你是永远看不到的。”李天目说,现在最大的问题是业主没有监管的渠道,他们大多也外行。

圈姐現在跑盘的同时,会委派验房师帮业主在收房之前查验把关,目前这一做法普遍流行。但眼皮底下都是精装修的房子,实际水电、地暖等隐蔽工程已被覆盖。圈姐说,“有时候光看还发现解决不了问题。”

“这些主体工程还有明文规范。”房产研究和评论专家丁建刚则担心,装修工程目前既没有规范也没有标准,一直处于政策模糊地带。“坦白说,精装全凭良心。”(应采访对象要求,林琳、李天目均为化名,文内部分配图由杭州业主圈供图)

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